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定期借家制度は、計画的な建替えを行うためなどに活用したい。反面、宅建業者からは、「定期借家では顧客が付かない」と言われる例が多い。
確定期限で賃貸すると更新料が取れなくなることも宅建業者が定期借家を敬遠する理由の一つと考えられる。東京都住宅局「都民の住まい及び住宅政策に関する意識調杏」（一九九九年）によれば、「賃貸住宅を選択した理由」として、「持家を取得したいが、資金が不足」が四二・九％を占めるなど、消極的な理由による選択が圧倒的に多く、持家志向が依然根強い。
反面、「住替えを考える理由」としては、実際に住宅を選択するときに重視するのは、第一に「予算」、続いて「エリア」であり、「面積」は四位から五位にとどまっている。これらの結果と、民間賃貸住宅ストックの現状とを考え合わせると、ファミリー世帯を中心に、広くて良質な住宅に対する志向は強いが、現実の民間賃貸住宅には広い住宅がきわめて少ないため、そのギャップが持家志向に拍車をかけているのではないかと推察される。
また、持家志向の裏面として賃貸住宅に対して、「仮の住まい」意識が強く、選択に当たっても予算の範囲内で、利便性の高い地域であれば、住宅の質をさほど問題にせずに契約している。この賃貸住宅に対する「仮の住まい」意識は、行政に対する姿勢にも現れていて、今後望まれる賃貸住宅施策家賃の決定は、周辺相場連動刑で決定。
入居が悪ければ下げる。新築時がいちばん高い。
家賃を下げる場合は、先の入居者には内緒。家賃はほとんど周辺の取引事例で決まり、建設コストからの逆算はしないのが一般的。
特に単身世帯は、東京の民間賃貸住宅居住者の六割を占め、また、比較的家賃負担能力があり、流動性も高いことから、貸主にとっても、仲介業者にとっても歓迎すべき顧客層となっており、こうした単身世帯をターゲットにした狭小な民間賃貸住宅が多く供給される。このため、ファミリー世帯が広い賃貸住宅を求めても、要求を満たす物件がなく、それが先の持家志向へとつながっているのではないかとも考察される。
ただし、その一方では、高齢化の進展にともない、高齢者のみの単身または夫婦世帯となって、管理上の理由等から居住の継続が困難になるものや、子世代の入居予定がないものなどが今後、相当数生じてくることが予想される。こうした広い持家について、定期借家制度等を活用して、現在著しく不足しているファミリー向け賃貸住宅として供給することができれば、賃貸住宅の質の向上も図れる。
定期借家制度とは、従来型の賃貸借契約では、正当事由（貸主がその建物を自己使用する理由など）が存在しない限り、貸主からの更新拒絶ができず、自動的に契約が更新されるのに対し、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する契約である。これにより貸主の不安が解消されるため、より貸しやすくなり、また通常より家賃も安価になる。
として、「子育て世帯が民間賃貸住宅に入居する場合の家賃補助」に対する要望が強く、「民間の質のよい賃貸住宅建設に対する支援」については、ファミリー世帯では比較的要望が高くなっているものの（一七・四％）、高齢者世帯（二・二一％）や単身世帯（一三・二一％）では少ない。これは、こうした層が、強い「仮の住まい」意識の反映として、賃貸住宅に求める要求水準が低いことを物語っている次に、賃貸経営の現況から課題を探ってみる。
先の意識調査から、土地を取得しての事業採算が見込める地域は限られており、その結果として、民間賃貸住宅の所有者の大半が零細な個人の土地所有者になっていることがうかがわれる。このため、その経営も、賃貸住宅の回転にともなう収入で成り立っている仲介業者が主導する構図となり、リスク回避的・現状追認的なものとなる。
こうした構造を打破するには、リスクを負いながら、積極的な事業展開を図ろうとする企業的経営主体が、賃貸住宅経営に参入してくることが必要である。たとえばアメリカでは、個人は、賃貸住宅を所有するけれども経営管理は専門会社に依頼するのが一般的であり、わが国のように個人が経営管理する物件は稀であると言われている。
また、経営管理に関する裁量も広く、所有と経営の分離が進んでいるとも言われる。改正借地借家法の施行（二○○○年三月）前の住宅については、その賃貸借契約を終了させ、引き続き新たに同一の建物を定期借家の目的とすることは、たとえ当事者の合意があったとしてもできないこと、定期借家契約を含む賃貸借契約物件につき、代理又は仲介を行う宅建業者が受け取ることができる報酬手数料は、依頼者の双方から受け取ることのできる場合または一方からだけ受け取る場合であっても賃料の一カ月以内の額が上限となっていることなどが供給難を招いていると指摘されている。
不動産の証券化に関する法制度が次第に整備され、二○○一年九月には不動産投資信託（Ｒ法」の改正で、投資対象が従来の有価証券から不動産その他の資産に拡大されたことにより可能となったものである。このように不動産投資信託は不動産証券化の手法の一つであり、市場から集めた資金と借入金でオフィスビルなどを取得し、賃料収入から経費を差し引いた利益の大半を配当として投資家に分配する仕組みである。
現在はオフィスビルやショッピングセンターなどの業務系物件が投資対象の中心となっているが、今後は、賃貸マンションのような住宅系物件などにも投資の対象が多様化されることが期待される。こうした仕組みが賃貸住宅市場にも拡大されれば、投資家の信頼を得るために賃貸住宅経営の高度化が求められ、良質な管理と情報の透明化を加速する契機ともなる。
ただし、賃貸住宅の場合、個別入居者の入退去状況や経済情勢による入居状況の変動が収益に与える影響は、オフィスビル等に比べ小さいというメリットがある反面、収益性の面では劣後するため、また、アメリカでは、極端な加速度償却（それまで四○年間で償却することとされてきた賃貸住宅償却期間を最高一五年に短縮）が認められた一九八一〜八六年に賃貸住宅のストックが積み上がり、それが一九九二年に導入されたＵＰＲＥＩＴ（ＲＥＩＴに不動産を現物出資した所有者が本来負担すべき譲渡益課税を将来の一定の時期まで繰り延べる措置）により、ＲＥＩＴに供給され、ＲＥＩＴを大きく拡大させたが、いずれもわが国には現存しない制度である。流通課税の而でも、一定の軽減措置はとられているものの、相当の重い負担があり、これがコストに跳ね返ることで、投資収益を圧迫する要因となっている。
以前から登録免許税の手数料化や不動産取得税の撤廃等が要望されているが実現されていない。また不動産インデックス（不動産投資全体の平均値を指数化したもの）が整備されていないわが国で、投資尺度を何に求めていくのかも課題とされている。
高度経済成長期には大都市圏への人口集中が急速に進んだが、二○○一年の三大都市圏（東京圏、名古屋圏および大阪圏）における人口移動を見ると、東京圏は二万七○○○人の転入超過、名古屋圏は三○○○人、大阪圏は二万六○○○人の転出超過となっている（総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」）。
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